聲東擊西法
買屋殺價招式內容：若個案產品規劃1~4房均有，通常大坪數銷售單價會較低，由洽談4房產品反帶入2~3房單價。
切記重點：必須強烈表示有4房需求但是經濟預算不足。
惡客殺價法
買屋殺價招式內容：下訂乾脆(已初步議價)塑造好客戶形象，但補足訂金又議，甚至簽約前，面露難色再議。
切記重點：議價方式軟中帶硬，以退為進見好即收。
暗渡陳倉法
買屋殺價招式內容：鎖定住家附近個案，以介紹親友為由代看，要求仲介費用，成交時可省部分自備現金。
切記重點：所謂的親友至少須出現一次，以便配合議價。
人海戰術法
買屋殺價招式內容：房屋給付小訂後，帶兄弟姊妹、朋友同學、雙親大人分批分次來看，但多表示價格太高不宜購買。
切記重點：眾人均嫌價格昂貴，以壓力頗重為由逆式議價。
哀兵必勝法 買屋殺價招式內容：到工地看屋至少三次以上才下訂金而且每次停留時間要長，設法拉長補訂時間，以爭取議價空間。
切記重點：以經濟弱者姿態出現，壓低身段爭取議價同情票。
財大氣粗法
買屋殺價招式內容：參觀工地時，炫耀自己房地資產或投資理財，表明是投資立場，至少探價三次以上才下訂，強調逢低買進。
切記重點：施展本招時，個人氣勢、談吐、排場、配件等均需上乘。
黑臉白臉法
買屋殺價招式內容：夫妻檔或父子檔運用買與不買、三房或四房、A棟或B棟、低樓或高樓均可藉黑白臉合唱議價。
切記重點：黑白臉角色務必堅持到底，絕不能互換角色，直到議價成功亦然。
投石問路法
買屋殺價招式內容：參觀工地時不露聲色，暗中記下中意之戶別，改天友人至工地就此戶大幅議價，以瞭解銷售價格底限。
切記重點：友人議價若成仍須退訂，表示價格尚有空間，若議價未成亦可得知大略底限。
趁火打劫法
買屋殺價招式內容：個案為促銷或引來人潮，推出特價優惠戶時，以用買可不買之投資角度，再往下議價探底。
切記重點：挑戰廣告特惠戶，必須藝高人膽大，現金或支票要露臉。
強渡關山法
買屋殺價招式內容：選定工地邀集親戚、同學或朋友集中火力以數戶力量進行團體議價，請求工地以專案簽報。
切記重點：集體購屋原則首重團結，推舉發言人避免分化，遭到個個擊破。
狐假虎威法
買屋殺價招式內容：參觀工地前先探知該案建設公司董事長及總經理姓名，禮節待遇及切入議價均佔優勢。
切記重點：確認所冒稱人員不在現場，應於非假日運用以免穿梆。
孝子議價法
買屋殺價招式內容：年邁老父協助年輕子女成家立業，年長者只要在旁表示年輕人喜歡就好，年輕人即可順勢直搗黃龍。
切記要點：切記首次議價絕不可付訂保留房屋，以免喪失議價運作之主控權。
老千佈陣法
買屋殺價招式內容：選購戶別時表明要購買整層，以利單價談判，嗣後告知已購他案，但道義上仍購買一戶，但單價要比照辦理。
切記要點：心目中已選好的戶別，要排在佈陣範圍，以免白忙一場。
鴻門宴陣法
買屋殺價招式內容：前數次純參觀工地，要下訂時挑選工地即將下班時間，洽談後邀約共進宵夜，席間達成議價目的。
切記要點：設席地點在工地附近較不易遭拒，對象為俱決策能力者為宜。
現金回饋法
買屋殺價招式內容：預購戶別選定時，不選擇於工地下訂，另通知業務員至家中收訂，並表明協助達成議價備有感恩賞金。
切記要點：此招有損雙方道德形象，雖業界時有所聞，但建議備而不用
雪中送炭，勿錦上潻花
買屋殺價去洽談的時機：利用天氣不佳、選舉、天災、景氣低迷、國際情勢危急，這些時候銷售中心門可羅雀，您的出現自然很有份量，你出的價，建商才會考慮。切記勿在門庭若市，連續假期，建商大作廣告期、媒體熱烈報導時、您的出現只是肥羊一隻，你出的價，業代不會仔細考慮，因為肥羊太多，不差你一隻......
在建商或代銷公司，即將結案時，最好殺價了！因為建商的利潤都賺到了，建商不需為餘屋再出人力及廣告費，建商只要收回本錢幾呼都能成交，但缺點是房屋的格局不是你所喜歡的。切記您的出價，可有可無，願者上鉤，有緣者居之，莫強求！
洽談的對象(業代)越菜越好！他會為了追求業績，滿足你的需求，如果是 TOP SALES 他會思考你能貢獻他多少獎金！
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房地產市場從前年起飆漲，漲了兩年後，賣方產生居高不下的心態，不論預售屋或中古屋，房價越喊越高。但隨著下半年將有許多新成屋陸續釋出市場，部分供給超過需求的地點，議價空間拉大，可能由賣方市場轉為買方市場，加上鬼月將至，購屋人若把握機會進場殺價，可能是撿便宜貨的好時機。沒有教科書教民眾買房子怎麼殺價，但房屋仲介經紀人有一些不傳的議價經驗談，本報邀集國內八大房仲公司最會賣房子的top sales，公開他們累積的議價心得，教你如何講出一口好價錢。買賣價格攻防戰，打的是心理戰，換句話說，心機夠深，才能撿到便宜。力霸房屋民權加盟店襄理林雲龍說，去年中古屋市場熱，許多房子議價空間不到10%，不過今年以來平均議價空間在15%左右，等於可打八五折。
第1招：多看房子少說話
「房子多看，不要說話」是買方累積籌碼的方法，力霸房屋行銷副理陳偉文說，買屋方太早表露喜怒好惡，會讓賣屋掌握想買屋的心態，價格可能就會硬。中信板橋江翠加盟店襄理薛招琴形容「買屋殺價議價是一個探底的過程」，出價要比行情低一些，增加談判空間，並從中探測賣屋屋主的底牌，談價談到滿意時，最忌喜形於色，不動聲色或許還能再把價格往下拉。
第2招：貨比三家做功課
「做功課」很重要，所有top sales一致認為要「貨比三家」，甚至建議拿本筆記本，把所有案子、工地行情寫下來，心裡有譜才能講價，以免喊的價錢偏離市場太多，「便宜到賣屋屋主不理你，怎麼講下去？」
第3招：屋主越急越易砍
賣屋屋主有資金壓力，或是工作變遷急著賣屋，就有了買屋殺價議價機會，林雲龍說，屋主售屋心態越迫切，價格越容易折讓。太平洋房屋忠孝店業務處長吳翠幸說，她曾遇過60幾歲的老先生，賣屋幫孩子解決財務危機，還有三個小孩急著把房子賣掉分家，或賣屋屋主股票被套牢、投資大陸失敗，都會因為急著要現金，而讓買屋方多爭取到議價空間。21世紀安和遠企店副理黃裕群說，沒有賣屋屋主會說自己急售。怎麼判斷呢？信義房屋天母店執行協理賴重錫有個絕招：調地政事務所謄本，從「他項權利部」查看屋主的貸款狀況。賴重錫說，如果是換屋族，「先賣屋後買屋的客戶，比較難議價；先買屋後賣屋的客戶，因為要有現金買房子，價格會比較好談。」
第4招：多看幾次挑毛病
挑毛病也是一個方法，21世紀不動產台北仁愛店經紀人李維鑫說，「看屋至少要看五次」，一次一次找出房子的缺點，再拿出附近成交過的價錢來跟賣屋屋主談，再針對管理跟生活上質感的缺陷做價格上的修正。住商不動產民生加盟店店長林文泉說，同樣的建案，採光不同，前棟跟後棟可能一坪價差1萬，30坪就差30萬元，挑剔賣相，可以軟化賣屋屋主的價格。
第5招：付斡旋金表誠意
北區房屋業務副總林合湧，會從總體經濟數字跟賣屋屋主「盧」，永慶房屋內湖區區經理李元鳳則建議付斡旋金，讓賣屋屋主「看見」買屋方的誠意。陳偉文提醒，在還沒有確定喜歡房子前，不要開口議價，以免簽約後反悔。
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議完單價再殺總價 :
買房子如果沒有討價還價，小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價，讓消費者有議價空間，建議如果要議價，先從單價開始談起，30坪的房子，每坪若下殺2萬，就可省下60萬元，單價議完後，再從總價殺價，要求將總價尾數去掉，520萬元變成500萬元，殺價千萬不要手軟。
拿法拍屋價來殺價 :
這幾年法拍屋數量不低，而且又以大型社區最常出現，所以消費者在購屋時，可以仔細觀察該社區內有無法拍屋，像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊，然後再將拍定價格當成談價的起點，因為只要社區中一出現法拍物件，通常都會拉低社區行情，而且只要法拍物件一多，其他待售賣屋屋主心態也會較鬆，殺價的空間就變大了。
買新成屋撿便宜 :
一般來說，新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後，多少會有一些房子流入中古屋市場，因為當初購買這些房子的消費者，在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後，有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔，有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子，通常會比剛推出時的價錢來得低，這就好像買新車，車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子，記得要將服務費納入成本計算。
從中古市場找新房子：
價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。
預售屋 10殺價空間：
買房子總價高，人人懂得議價；不過，要買屋殺價殺得漂亮，可是門學問。以預售屋為例，工地現場代銷人員都很專業，面對消費者的議價，早就準備好各式各樣的「劇本」。在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣屋製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買屋方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。
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看過模型、銷售平面圖、樣品屋後，若對於產品感興趣，下一步就是「議價」階段。消費者會殺價，銷售人員當然也有一套應對進退的守則，因此該如何談價錢，讓價格符合自己心中的標準，又不會傷了和氣，既是一門學問，也是一個買屋賣屋會不會成立的重要關鍵。
斤斤計較
在進行議價前，消費者應先問自己，是不是真的可以進入「議價」階段，回想剛剛經過解說、參觀後，本身對產品的感覺，是否優點多於缺點，接著抱著「嫌貨才是買貨人」的觀念，從一堆優點中，利用產品的缺點，作為和銷售人員議價的條件。
拿同類個案做比較
消費者可以將自己的需求先列在紙上，參觀時邊聽、邊看、邊記下，例如「覺得這房子很不錯，但是格局似乎有點不符合需求；交通、生活機能上，仍有不方便的地方」等，再針對這些缺點進行議價。議價時可以先透露一些訊息讓銷售人員知道，例如自己亦鎖定同區域的同類個案，並將類似的個案拿出來做比較，讓銷售人員了解，自己是有作功課，不是漫天喊價。議價時，價格可以堅持，但是態度至少要溫和，畢竟是人與人談買賣、生意，表現出誠意，建立互信關係，至少就先有3分情。
堅持價格態度溫和
有人說，議價時不能表現出非買不可的樣子，也有人說表現出強烈的購買欲望可以促使賣屋讓價。「表現非常想買屋，對銷售人員而言會有2種效應，一是覺得價格不必降太多，消費者也會買；另一種則是價錢不敢太硬，怕把消費者嚇跑，丟了一個客戶。」因此各有利弊，消費者可以觀察銷售人員的態度與表現方式，決定要出哪一招。
試探價位拖延戰術
建議多看幾次房子，再決定是不是要談價錢，在這之前，可以利用不同時間、找不同的銷售人員試探價位，或是告訴銷售人員本身的預算實在不足，利用拖延戰術，暗示銷售人員要回家和家人討論，表現出可以接受，但家人可能會反對的態度，為自己留一個後路。
不過，消費者會議價，銷售人員當然也有應對守則； 遇到很會殺價的客戶，銷售人員也許不會推薦位置太好的產品，因為價位高低，關係到產品所處的位置。銷售人員會盡量說服客戶，說地段、環境、學區、公設都一樣好，只是採光可能沒那麼好，所以價錢比較可以談。消費者還是要考量自己真正的需求，再作最後打算。
專家意見, 殺價行情約單價1成
價格是決定買屋賣屋行為的最終關鍵。買件衣服殺價40元，可以多吃1塊炸雞排，買1棟房子，若是1坪殺個2萬元，30坪的房子就可以省下買家具的錢了。「建商所定的『表價』通常都有殺價空間，一般行情約是單價的1成？1成半，能殺多少，主要看整體銷售狀況，但是買屋的態度也是關鍵。」, 消費者可以直接問銷售人員「權限是多少」，若是每坪單價開出20萬元，銷售人員表示其權限是5000元，建議消費者可以從19萬5000元殺起，為了測試銷售人員的底價，可以先準備5000元或1萬元現金在身上，從明知不太能賣的價錢開始殺價。
利用小定測試價格
「告訴銷售人員若是價錢談得成，就可以放小定，若是銷售人員收下小定，表示價錢差不多可以賣，若是不敢收，則表示這價錢沒得談。」銷售人員就算覺得已經是可以賣屋的價錢，也會推託必須請示主管才能決定，和消費者在價格上有所拉距，在心理上是為了不讓消費者覺得自己殺得太少，導致反悔。不過基本上，只要收下了小定，價格都不會再出現太大問題。「消費者談價錢時，態度是很重要的。因為買賣有時差那麼一點，就是看對方給你的態度。原則上，銷售人員都會被賦予一定程度的議價空間，消費者和銷售人員若是相談甚歡，價錢當然就會變得比較好談。」
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很多消費者反應，買房子時總是有銷售透明度不足的感覺，除了建築本身涉及太多的專業外，「我到底是不是買貴了？」通常最令消費者感到疑惑。尤其購買預售屋，先不論未來景氣、政經局勢，如何評估當前的售價是否合理，找出合理的價位，更是令人困擾。
設好底線
預售屋所開出的價格，主要是根據建商所定的價格去作包裝，與區域行情比較之後，會針對所開價格的高低、及主力客戶的屬性，訂定銷售應對的準則，若定價高於區域行情，建商也許會用比較多的建材配備、或較華麗、豐富的公共設施去包裝這個價位。
首次看屋別亂出價
以目前預售市場來看，表價和一般成交價，通常約有5%~10%的價差，依個案條件不同，有的也許可以談到15%的讓價空間。買屋殺價不是猛殺就會買到便宜，殺得太離譜，根本無法成交，消費者也買不到房子。部分預售代銷會把表價一下子拉很高，距離成交價可能有20%的折讓空間，就算消費者已經殺到低於15%，還是不合理。第一次去看房子，不要急著出價，因為第一次出的價錢，會變成以後議價的談判基準，若第一次出高了，未來要把價錢壓下來，機會通常不大。看了房子後，先回家作功課，請教附近的仲介區域行情的價格，一般屋齡低於10年的中古屋和預售屋，在價格上約有10%~20%的折舊空間，用中古屋房價回推預售價格，有了一個基準價格後，再從建商品牌、配備數量、品質來加減價。
觀察現場銷售熱度
銷售人員第一次告知的價格，叫做表價，以目前預售市場而言，議價10%左右的成交的機會最大。議價空間大小，要看預售現場的銷售率判斷，若是賣得很差、或銷售期拉得太長，也許會有較大的空間，建議消費者從房地產市場和預售案現場的熱度來判斷。一般低總價、戶數太多的產品，較容易出現假客戶炒作現場的狀況。假設是總戶數100戶案子，預計5個月要賣完，等於每個月要賣20戶，也就是一周要賣5戶，以一般預售現場來說，要先考量退戶的風險，要確實成交5戶，定金要能收到8~10戶才保險。以來10組人下定1戶計算，每周來人至少要80~100組比較保險，消費者可以在假日下午3~5點的尖峰時段去現場觀察，判斷銷售速度。
以案量大小來看
消費者也要注意案場的進場時間和銷售時間，5~10億元的案量，一般銷售期是5~6個月，案量大到20億元，銷售期也許會拉到1年。單純以價格作考量，建議第3或是第4個月進場較容易議價，因為案子若賣得慢，第3、4個月也許就會出現調價的動作，如果賣得很好，也有可能會想要把餘屋放掉、出清，價格比較容易談。買屋議價時，可以先用15%的空間出價，試試現場的反應，若不行，再慢慢增加，但是一定要給自己一個底線。銷售小姐的讓價空間多是每坪3~5000元間，真正有議價權的是現場專案，也可以利用銷售小姐給的折讓比率回推。
從中古屋房價推算預售價
若對預售個案的價錢較無概念，建議消費者可以先詢問區域中古市場的房價，從中古屋價位的變化來推算預售價的合理性。消費者可以上網、或到仲介店頭去問一問此預售案的開價是否合理。
買屋要買地段
建設公司品牌、建材配備都會為預售屋房價加值，但房屋進入中古市場之後，座落的地段，才是影響價格的主要關鍵。房屋會折舊，但是地段不會，地段好的房屋，土地如果值錢，房價自然就有支撐，地段差的房子，就算便宜賣屋也不一定賣得掉。初步了解中古市場的價格後，再進入預售市場詢價，就可以再從建材、結構工法、公設、規劃去比較。羊毛出在羊身上是不變的道理，甲案會賣屋賣比較貴，銷售人員一定會告訴你賣屋賣貴的理由，消費者有問題，一定要盡量釐清，基礎工程是怎麼做的？為什麼A工法會比B工法成本高？交屋可以提供的配備有哪些？尤其是廚房、浴廁的配備最好要看、也要問清楚，不是看到的就一定會有，自費的選配與房子的成本有關。
中高樓層好脫手
買屋 ，一定要考慮到未來性，在中古市場，不會用高低樓層來分價，如果高低樓層價差太大，未來中古市場也無法反應這些價差。中古市場買屋賣屋，不像預售屋，會把高、低樓層價差明顯的區別開，消費者可以考慮是不是一定要買最高樓層、最貴的房屋。建議從中間樓層偏高一點的產品切入，因為這種產品在預售時，價格不會高得太離譜，且房屋過了一定高度後，較不會有屋角、暗房的問題，在賣屋中古市場也比較好脫手，10樓高的產品中，5、6、7、8樓比較合乎這樣的條件。
買廣告戶前要三思
房屋買屋賣屋時，經常可以在廣告DM上看到總價388萬元起等宣傳字樣，到現場一問，才知道廣告上說的最低價，只是全棟中少數幾間廣告戶的價格。「廣告戶」擁有全案最低價的優勢，總能引起高度詢問，廣告戶一般低於正常價位約10~20%，因為樓層位置一定是全案最差的，也許窗外正對高架橋、還有路衝、暗間、屋角等影響銷售的問題，從預售平面圖上看位置，消費者通常不容易感覺出未來成屋後，位置的利害關係。雖說可以用較低的價錢成交，但今朝為買屋方、來日是賣屋方，在中古市場，房屋位置的缺陷如果太嚴重，不只影響到房價，屆時要面對的可是賣不賣得掉的問題
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買屋殺價的波段時點原因
農曆年前
所謂有錢沒錢討個老婆好過年。同樣的，買個自己的家過年，也是國人的傳統心態。在年關將近之前，市場的資金需求也會增加，賣屋方求現的壓力也較大，買屋有較大的議價空間。
農曆七月期間(8月)
一般而言大部分的消費者會排斥在俗稱鬼月的農曆七月間購屋或搬遷，這時縮手的買屋方會使得賣屋方求售的機會降低。趁機入場的您將可以有較多的議價空間以及物件選擇的機會，是不錯的購屋時機。
大型選舉前後
選舉前後的政治環境動盪，也是不錯的購屋時點。當然如果您對於長期的政局看壞，且有充分的證據支持您的看法，或許先觀望一陣子是較保守的。但是，若政局的動盪只是暫時性的，您大可以趁著賣屋方意志薄弱的時機進入，可以有較好的機會。
天災人禍後
天災人禍之後，市場買屋方也會因為短期的心理因素而縮手。這時，若能正確的判斷情勢，利用大多數買屋方縮手的機會，取得較好的議價空間將是不錯的抉擇。但是，應謹慎選擇檢驗，以避免買到因災難而受損的房屋。 如九二一大地震南投及台中東勢就可檢便宜屋或地. 汐止象神颱風大水災過後房價跌三成…….等
=============買對房子，買進千萬人生---殺價秘訣
許多人問過我這個問題：買屋可以殺價嗎？殺多少才算合理？首先，你請記得一句話：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。殺價，其實是買屋方與賣屋方的一種溝通模式，該不該殺價、殺多少價才合理，都看你夠不夠內行。有些媽媽級買主買屋當成去菜市場，掐頭去尾湊整數不算，還要送五塊錢的蔥。所謂「行家一出手，便知有沒有」，殺價的話一出口，賣屋方很快就知道你不是內行人。如果你不是，他們就會以種種冠冕堂皇的理由，分文不動地守住賣屋價。請記住，殺價是內行人的專利。你愈內行，就愈能買到便宜的房屋。殺價之前，要確定自己是否找到了好房子，有個簡單的檢驗方法。如果「追蹤人數」愈多、愈多人來看這房屋，就表示它愈搶手，也表示這房子應該差不到哪裡去。
☆鑽石法則：如果連SOGO都打折，買屋就沒有不能殺價的道理。
買屋殺價預售屋殺價祕訣
有人說買預售屋最難殺價，因為建設公司已經決定了一坪多少錢，總價也通常依照坪數大小來計算。在這種情況下，購屋者要怎麼殺價？ 事實上，預售屋的價格沒有想像中的那麼硬。但是，負責銷售的代銷團隊通常很有經驗，在你正準備殺價之際，他早已準備好一套話術堵住你的嘴了。因此，買預售屋的殺價祕訣，重點是時間──要懂得掐頭去尾。 一個建案的推出時間大約半年，最能殺價的時段就是這半年的開始前十天和最後十天。中間的五個多月，你可以去多看幾次，但是別談價錢，讓建案「自己的日子自己過」。
OS:有想要買屋的朋友再看看ㄛ~~~原來買屋還有武林秘笈ㄚ...但是拉拉雜雜的一堆文字,相信能花時間把它看完的,一定如願買到喜歡的房屋喔
出處: 買屋殺價秘訣(轉載) - 翔飛Fly-Dream Home網誌 - udn部落格 http://blog.udn.com/flydreamhome/1293761#ixzz1Y16qGrUS
